Жизненный цикл - это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. В теории и практике различают пять видов циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса, а также недвижимости как объекта собственности (схемы 1.14-1.18). На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.

Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в течение всего периода своего существования они подвергаются соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненного цикла:

• o формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
• o эксплуатация - функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);
• o смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя;
• o прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Смена собственников имущественных комплексов предприятий в процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банкротства, перехода из рук в руки контрольного пакета акций

Схема 1.14.

сопровождается существенными, а порой и разрушительными изменениями организации, управления, технологии и самих основных средств производства.

Для объектов - исторических памятников большее значение имеет физический срок жизни, а не смена собственника, владель

Схема 1.15.

ца и пользователя, так как они охраняются государством. Использование объектов мирового и национального значения допускается без нарушения их культурных и исторических функций, а их формирование связано с воссозданием, исследовательскими и реставрационными работами. Природные комплексы - памятники могут существовать вечно. Прекращение существования таких объектов означает их включение в новые, более обширные, историко-культурные комплексы или гибель в результате стихийных бедствий.

Каждая стадия жизненного цикла недвижимости включает в себя ряд этапов, мероприятий и действий. Например, создание

Схема 1.16.

Схема 1.17.

имущественного комплекса предприятия состоит из четырех основных этапов, подразделяемых на взаимосвязанные разделы, организационные и правовые действия (табл. 1.5).

В организационном отношении создание предприятия как объекта недвижимости состоит из восьми-девяти стадий.

Схема 1.18.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона, срок экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Экономический срок жизни - это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он закапчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Таблица 1.5. Этапы формирования нового предприятия

№ п/п	Поиск новой идеи и ее оценка	Составление бизнес-плана	Привлечение необходимых ресурсов	Управление созданием предприятия
	Факторы возникновения новой идеи, сроки	Сегмент рынка, его размер и ценовые характеристики	Имеющиеся ресурсы: денежный капитал, сырье, оборудование, рабочая сила и др.	Организационная структура, состав группы, цели, сроки, этапы, учредительные документы
	Соответствие идеи личным целям, знаниям и умениям	План маркетинга, план производства предприятия и его подразделений	Недостающие ресурсы и потенциальные поставщики	Ключевые факторы успеха и способы их активизации
	Анализ реальной и потенциальной ценности идеи	Финансовый план и финансовое обеспечение	Способы привлечения ресурсов по видам	Слабые места и способы их преодоления
	Оценка риска и прогноз выгод	Форма собственности и организационно-правовая форма	Прогнозирование новых источников и поставщиков	Система контроля качества и сроков проведения работ
	Сравнение с продукцией конкурентов	Стратегия проникновения на рынок	Формирование уставного (складочного) капитала	Правовое положение, лицензирование, государстве! тая регистрация

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Например, когда кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст - это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Схема 1.19.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.

Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие (схема 1.19).

Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.

Продолжительность физического срока жизни, экономический и эффективный возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумолимо нарастающих процессов износа и амортизации, имеющих силу законов природы.

Схема 1.20.

Жизненный цикл недвижимости (Яниогло)

Некоторые ученые экономисты считают, что недвижимость как товар представляет собой своего рода «живой организм», развивающийся, как известно, в следующем порядке: замысел - рождение - зрелость - старение и смерть. По аналогии различают следующие этапы жизненного цикла объекта недвижимости: прединвестиционный (начальный) этап проекта (концепция, планирование, проектирование и др.), этап реализации проекта (строительство, монтаж оборудования), этап эксплуатации объекта (фаза выведения на рынок, роста, зрелости, насыщения) и этап ликвидации (упадка). С помощью теории жизненного цикла можно частично прогнозировать ситуацию, но не в случае составления прогнозной модели, так как в этом случае предприятие может лишиться маркетинговой поддержки.

Жизненный цикл рынка недвижимости

Правило: «покупай дешевле, продавай дороже» относится и к недвижимости как к любому другому виду инвестирования.

Различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например, строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же самое время в другой ее части наблюдается застой. Тем не менее, способность определять эти циклы может предоставить заказчику дополнительные инвестиционные возможности.

А. Цикл спада. Наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен, и число незанятых строений начинает увеличиваться. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии проекта. Этот рынок - рынок покупателя. Владельцу недвижимости требуется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и поиска финансовой поддержки. На рынке появляется небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема, а цены на недвижимость снижаются.

Б. Цикл поглощения. Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл - цикл поглощения созданного объекта. После того, как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и уменьшением предложения начинают проводиться прединвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости.

В. Цикл нового строительства . Циклу нового строительства соответствует повышенный спрос на рынке объектов строительства наряду с сокращением предложений на свободные земельные участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции, и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.

Г. Цикл насыщения рынка . Рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и, в конце концов, сокращается. Возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей. Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно останавливается. Наилучшее время для увеличения объектов собственности - это стадия цикла поглощения или периода нового строительства.

Для оценки эффективности функционирования рынка недвижимости необходимо более детально рассмотреть жизненный цикл объекта и установить основные критические точки во времени, сочетания которых будут влиять на длительность цикла и динамику изменения затрат, результатов.

Жизненный цикл объекта недвижимости

Оценка эффективности функционирования любого объекта недвижимости (возводимого или обновляемого) подразумевает рассмотрение его на протяжении всего жизненного цикла. Жизненный цикл объекта от момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода:

1 Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы);

2 Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта);

3Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции (инновации, закрытие объекта).

В значительной мере определяющим эффективность функционирования объекта является первый период. Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию. Второй период включает освоение мощностей, эксплуатацию объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей. Рассматривая характер кривой, отражающей изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта. Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла объекта недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика.

На третьем этапе жизненного цикла объекта наступает период последующей наработки на вложение инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа.

Продолжительность фаз жизненного цикла объектов недвижимости (государственный/частный секторы) :

Жилые здания – (Концептуальная фаза1-4/0,5-2) (Контрактная фаза и рабочее проектирование 1-3/0,5 - 4) (Строительство 1-4/0,5-1.5)

Промышленные объекты - (Концептуальная фаза 1-4/0,5-6) (Контрактная фаза и рабочее проектирование 1-3/0,5-2,5) (Строительство1,5-2,5/0,5-2)

Коммерческие здания - (Концептуальная фаза 0,5-3/1-10)) (Контрактная фаза и рабочее проектирование 0,5-2/1-4) (Строительство 0,5-1,5/0,5-2)

Продолжительность проекта в целом зависит от вида строительства; значительное внимание уделяется концептуальной фазе проекта с целью получения в дальнейшем максимальной эффективности от вложенных средств.

Факторы динамики потребительной стоимости объектов недвижимости

Все без исключения материальные объекты существуют во времени и в пространстве. Следовательно, адекватно охарактеризовать любой объект можно только с учетом тех пространственно-временных параметров, в которых он находится, и тех воздействий, которые на него оказывают. Необходимо также учитывать, что хотя время и пространство являются обязательными условиями существования недвижимости, но считать их категориями равнозначными нельзя: пространство (если рассматривать его не на абстрактно-логическом уровне, а в конкретике натурально-вещественных характеристик, обладающих конечным количественным измерением) само изменяется во времени. Это является прямым следствием человеческой деятельности, в результате которой природное пространство последовательно трансформируется со все нарастающей интенсивностью. Одним из характерных признаков, присущих существованию во времени (в равной степени относящимся и к происходящим процессам, и к материальным объектам), является цикличность, то есть периодическая возобновляемость во времени. Одновременно сосуществует множество различных по своему содержанию циклов, определенным образом соотносящихся между собой, соподчиненных друг другу. Исходными являются природные циклы, которые оказывают прямое или опосредованное влияние на все остальные, сами же такому влиянию не подвергаются: человек может сколь угодно активно воздействовать на природу в самых различных формах, однако не в его власти отменить или изменить смену времен года или дня и ночи.

Поэтому естественно, что человеческая деятельность (в т.ч. экономическая), которая всегда осуществляется в природных условиях, испытывает влияние этих циклов, а иногда и подчиняется им. Наиболее наглядно это проявляется в сельском хозяйстве и частично в строительстве, где весь процесс производства «подстроен» под колебания природно-климатических условий, а результаты труда в существенной степени от этих условий зависят.

Вместе с тем, для преобладающего числа конкретных видов деятельности определяющими являются экономические циклы. Само существование, содержание и динамика таких циклов определяются внутренними закономерностями развития экономической системы (природные циклы оказывают лишь корректирующее влияние в виде сезонных колебаний конъюнктуры). Под экономическими циклами понимаются периодические колебания интенсивности воспроизводства экономических благ (включающего стадии производства, обмена, распределения и потребления).Основной характеристикой экономического цикла является темп экономического роста.

БИЛЕТ 44 Ограничения строительства в процессе развития городского пространства. ???????(Баранова)

45.Процесс воспроизводства в области недвижимости (Трухина)

Воспроизводство – это непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращение его преждевременного износа. В недвижимости -это строительство.Суть концепции менеджмента недвижимости сводится к получению наибольшего эффекта от управления действиями людей, исполнителей проекта. С экономической точки зрения, строительство - отрасль материально-технического производства, в которой создаются основные фонды производственного и непроизводственного назначения: готовые к эксплуатации здания, сооружения и их комплексы. под строительством подразумевается процесс возведения или создания объектов инфраструктуры. Основными этапами этого процесса являются землеотвод, проектирование, согласование проекта в органах власти, собственно процесс возведения здания или сооружения, ввод объекта в эксплуатацию. Как правило, работа осуществляется группой специалистов строительной или инжиниринговой компании под руководством руководителя проекта (англ. project manager) и контролируется представителями технического надзора и инженерами-разработчиками (инженером-конструктором или архитектором проекта).

Специалисты, которые участвуют в разработке и реализации строительных проектов, должны создать эффективные механизмы планирования, бюджетирования, документооборота, своевременной поставки строительных материалов, логистики, безопасности на рабочем месте и т. д. Кроме того, им необходимо учитывать экологические последствия своей работы и создавать минимум временных неудобств для общественности на стадии возведения объекта.

Билет 46. Фазы инвестиционного проекта в области недвижимости. (Яниогло)

Инвестиционный цикл – период времени между началом осуществления инвестиций и моментом сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

Анализ жизнеспособности проекта проводится до представления про­екта инвесторам, чтобы определить, стоит ли проект дальнейших затрат времени и денежных средств, а также какие существуют источники покрытия всех издержек и получения нормальной прибыли.

Существует 3 фазы жизненного цикла инвестиционного проекта, которые сами состоят из стадий и этапов:

1.Фаза прединвистиционная (технико-экономическое исследование):

1.1 Прединвестиционные исследования и предварительное планирование проекта

· перечень потенциальных инвесторов;

· сведения о проекте - цели, анализ условий, и пр.;

1.2.Возможности рынка: анализ рынка, динамики цен, спроса и предложения и пр;

1.3.Материальные и трудовые ресурсы:

· материальные формы производства (качество, доступность ресурсов);

· определение потребности в трудовых ресурсах;

1.4.Выбор и согласование места размещения объекта (анализ месторасположения, окружающей среды, окончательный выбор строй площадки);

1.5.Финансовый анализ и оценка инвестиций (анализ риска, издержек, разработка финансового плана);

1.6.Разработка рыночно -технического плана реализации проекта (контроль за выполнением кредитного соглашения).

2.Фаза инвестиционная:

2.1.Стадия общего планирования, разработка проектно-сметной документации (разработка, согласование и утверждение ТЭО, получение разрешения на строительство);

2.2.Проведение торгов и заключение контрактов (составление предложения на подряд, договор подряда);

2.3.Стадия реализации и завершений проекта (строительство):

· планирование качества и структуры управления;

· реализация и сдача объекта.

3.Фаза предпринимательская:

3.1.Работа застройщика по управлению готовой недвижимостью (заказ и размещение оборудования, мебели);

3.2.Работа владельца по управлению недвижимостью:

· процедура управления недвижимостью;

· обслуживание недвижимости;

3.4.Управление недвижимостью со стороны пользователя (контроль за использованием помещения, организационно - техническое обеспечение и др.).

Реализация целей инвестирования предполагает формирование инвестиционных проектов, которые обеспечивают инвесторов и других участников проектов необходимой информацией для принятия решения об инвестировании.

Понятие инвестиционного проекта трактуется двояко:

1. как деятельность (мероприятие), предполагающая осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных целей;

2. как система, включающая определенный набор организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, необходимых для осуществления каких-либо действий или описывающих эти действия.

Существуют различные классификации инвестиционных проектов. В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, можно выделить следующие виды инвестиционных проектов.

По отношению друг к другу:

· независимые допускающие одновременное и раздельное осуществление, причем характеристики их реализации не влияют друг на друга;

· взаимоисключающие т.е. не допускающие одновременной реализации. На практике такие проекты часто выполняют одну и ту же функцию. Из совокупности альтернативных проектов может быть осуществлен только один;

· взаимодополняющие реализация которых может происходить лишь совместно.

По срокам реализации (создания и функционирования):

· краткосрочные (до 3 лет);

· среднесрочные (3-5 лет);

· долгосрочные (свыше 5 лет).

По масштабам (чаще всего масштаб проекта определяется размером инвестиций):

· малые проекты , действие которых ограничивается рамками одной небольшой фирмы, реализующей проект. В основном они представляют собой планы расширения производства и увеличения ассортимента выпускаемой продукции. Их отличают сравнительно небольшие сроки реализации;

· средние проекты - это чаще всего проекты реконструкции и технического перевооружения существующего производства продукции. Они реализуются поэтапно, по отдельным производствам, в строгом соответствии с заранее разработанными графиками поступления всех видов ресурсов;

· крупные проекты - проекты крупных предприятий, в основе которых лежит прогрессивно «новая идея» производства продукции, необходимой для удовлетворения спроса на внутреннем и внешнем рынках;

· мегапроекты - это целевые инвестиционные программы, содержащие множество взаимосвязанных конечных проектов. Такие программы могут быть международными, государственными и региональными.

По основной направленности :

· коммерческие проекты , главной целью которых является получение прибыли;

· социальные проекты , ориентированные, например, на решение проблем безработицы в регионе, снижение криминагенного уровня и т.д.;

· экологические проекты , основу которых составляет улучшение среды обитания;

· другие

В зависимости от степени влияния результатов реализации инвестиционного проекта на внутренние или внешние рынки финансовых, материальных продуктов и услуг, труда, а также на экологическую и социальную обстановку :

· глобальные проекты , реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию на Земле;

· народнохозяйственные проекты , реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в стране, и при их оценке можно ограничиваться учетом только этого влияния;

· крупномасштабные проекты , реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в отдельно взятой стране;

· локальные проекты , реализация которых не оказывает существенного влияния на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в определенных регионах и (или) городах, на уровень и структуру цен на товарных рынках.

Особенностью инвестиционного процесса является его сопряженность с неопределенностью, степень которой может значительно варьироваться, поэтому в зависимости от величины риска инвести­ционные проекты подразделяются таким образом:

· надежные проекты , характеризующиеся высокой вероятностью получения гарантируемых результатов (например, проекты, выпол­няемые по государственному заказу);

· рисковые проекты , для которых характерна высокая степень неопределенности как затрат, так и результатов (например, проекты, связанные с созданием новых производств и технологий).

На практике данная классификация не является исчерпывающей и допускает дальнейшую детализацию.

Однако разработка любого инвестиционного проекта - от первоначальной идеи до эксплуатации - может быть представлена в виде цикла, состоящего из трех фаз: пред инвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной (или производственной). Суммарная продолжительность трех фаз составляет жизненный цикл (срок жизни) инвестиционного проекта.

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Поскольку объекты недвижимости в течение всего периода своего существования подвергаются физическим, экономическим и правовым изменениям, каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:

• ? формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
• ? эксплуатация - функционирование и развитие (расширение, реконструкция, реорганизация и др.);
• ? прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение.

При этом на протяжении жизненного цикла недвижимости как физического объекта происходит смена, возможно неоднократная, собственника, владельца или пользователя данного объекта недвижимости как объекта права.

Жизненный цикл конкретного объекта коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с данным объектом свой собственный субъективный путь от покупки до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона , такие понятия, как срок физической жизни, срок экономической жизни, срок оставшейся экономической жизни, а также хронологический и эффективный возраст.

Срок физической жизни улучшений (actual life) - период от завершения строительства данных улучшений до их сноса. Срок физический жизни может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Срок экономической жизни объекта (effective life) - период времени, в течение которого улучшения земельного участка вносят вклад в стоимость объекта недвижимости; время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.

Срок оставшейся экономической жизни объекта (the rest of effective life or remaining economic life) - период времени, определяемый от даты оценки объекта до окончания его экономической жизни. Этот период обычно используется оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Хронологический возраст улучшений (chronological or actual age) - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст улучшений (effective age) - возраст, экс- нертно определяемый на дату оценки по физическому состоянию и степени полезности объекта.

Эффективный возраст определяется но оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов эксплуатации и нр., влияющих на стоимость объекта, он учитывает потребительские характеристики (товарные свойства) объекта на дату оценки для его возможной продажи. Может определяться на основе хронологического возраста с учетом накопленного износа и перечисленных экономических факторов, а также как разность между сроками экономической жизни и оставшейся экономической жизни объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - эго определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений. Определяется в зависимости от тина основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности (классы капитальности) приведена в нормативной литературе.

Все стадии жизненного цикла объекта и показатели его возраста взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие. Нахождение недвижимости па той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.

Для объектов - исторических памятников - большее значение имеет показатель физического срока жизни, а не факт смены собственника, владельца и пользователя, так как они охраняются государством. Использование объектов мирового и национального значения допускается без нарушения их культурных и исторических функций, а их формирование связано с воссозданием, исследовательскими и реставрационными работами.

Контрольные вопросы и задания

• 1. Дайте определение понятия «недвижимость» в соответствии с ГК РФ.
• 2. В чем состоит экономическая, социальная и юридическая сущность недвижимости?
• 3. Перечислите сущностные и видовые признаки недвижимости.
• 4. Назовите особенности недвижимости как товара.
• 5. Как делится недвижимость в зависимости от целей владения?
• 6. Что понимается под жилой, коммерческой и промышленной недвижимостью?
• 7. Приведите классификацию жилой недвижимости.
• 8. По каким признакам классифицируются офисные центры?
• 9. Дайте определение термину «предприятие».
• 10. Назовите стадии жизненного цикла недвижимости.

• Харрисон Г. Оценка недвижимости / пер. с англ. М.: РОС), 1994.

Оценка эффективности функционирования любого объекта недвижимости (возводимого или обновляемого) подразумевает рассмотрение его на протяжении всего жизненного цикла. Последовательность процесса осуществления недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл объекта от момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на 4 стадии:

I. Предпроектная и проектная стадии.

1. Рациональное построение расчета затрат на весь жизненный цикл.

2. Минимизация эксплуатационных затрат.

В значительной мере определяющим эффективность функционирования объекта является первая стадия. Этот этап особенно сложен и состоит из нескольких составляющих.

Предпроектная стадия-стадия замысла. Она включает:

· анализ рынка недвижимости;

· выбор и согласование места размещения объекта;

· разработка ТЭО;

· привлечение инвестиционных средств.

Результат: задание на проектирование.

Проектная стадия включает (ст.48 Град.К):

· инженерные изыскания;

· архитектурно-строительное проектирование;

· экспертиза;

· оформление исходно-разрешительной документации.

II. Строительство объекта недвижимости.

1. Выбор заказчика. Управление проектом (желательно начать с первого периода).

2. Соответствие строящегося объекта кап.строительства требованиям рынка недвижимости.

3. Выбор подрядной организации (генподряд, субподряд).

4. Строительный контроль.

5. Государственный строительный надзор.

6. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла.

III. Эксплуатация объекта недвижимости.

Включает функциональную и техническую эксплуатации.

К функциональной (извлечение функциональной полезности в соответствии с проектным функциональным назначением и целями владельца или инвестора) относятся:

· владение и использование;

· извлечение прибыли, удовлетворение потребности;

· распоряжение собственностью;

· смена собственников, совладельцев, пользователей (с обязательной регистрацией прав и сделок).

Техническая (поддержание технического состояния недвижимости, которая обеспечивает условия для извлечения функциональной полезности на заданном уровне) эксплуатация:

· управление объектом недвижимости (обслуживание, ремонт, замена);

· изменение функционального назначения объекта и его частей;

· повторение или модификация жизненно цикла;

· конец экономической жизни объекта.

Эксплуатация объектов недвижимости:

Эксплуатация оборудования помещений;

Материальный учет;

Пожарная охрана, техника безопасности;

Управление коммуникациями (для общественных зданий);

Утилизация, переработка отходов;

Устранение аварийных ситуаций;

Обслуживание и ремонт.

Периоды эксплуатации:

А. Эксплуатация до момента полной окупаемости;

Б. Последующая наработка на вложенные инвестиции (до тех пор пока дополнительные затраты на устранение износа не превышают выгод на эксплуатацию)

IV. Стадия закрытия объекта.

Это полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результатом чего является либо снос, либо качественно новое развитие. На это стадии требуются значительные затраты на:

Ликвидацию,

Изменение объекта,

Устранение физического морального износа.

Стоимость участка земли как свободного больше стоимости земли плюс стоимость существующего объекта.

Экономический смысл ликвидации улучшений состоит в устранении препятствий в виде существующих улучшений для более эффективного использования земли.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Срок физической жизни объекта - период реального существования объекта недвижимости в функционально- пригодном состоянии до его сноса. Бывает: нормативный, фактический, расчетный.

Срок экономический жизни - период времени, в течение которого объект используется как источник прибыли.

Время жизни объекта – отрезок времени, в течение которого объект может быть использован по своему функциональному назначению.

Периоды жизни:

хронологический возраст - период эксплуатации объекта с момента его ввода;

эффективный возраст - возраст объекта, основанный на оценке его внешнего вида и технического состояния;

оставшийся срок экономической жизни - период от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни

Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.

Типичный срок физической жизни - период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами. Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

Время жизни - отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:

Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния.

Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Жизненный цикл недвижимости как экономического объекта выглядит следующим образом:

1. Создание

2. Государственная регистрация недвижимости - в РФ - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

3. Владение и использование; смена владельцев. Владение - в гражданском праве - правомочие собственника; фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь.

4. Развитие

5. Ухудшение потребительских свойств недвижимости

6. Окончание экономического срока жизни

Жизненный цикл недвижимости предприятия как имущественного комплекса

Согласно статье 132:

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса:

1. Создание или приватизация предприятия

2. Государственная регистрация прав собственности (государственной, муниципальной, частной, долевой собственности). Государственная регистрация прав на предприятие и сделок с ним должна проводиться в особом порядке, обусловленном правовой спецификой данного объекта. Основной особенностью предприятия является возможность включения в его состав земельных участков и других объектов недвижимости, находящихся на различных территориях, а также возможность исключения недвижимого имущества из состава предприятия.

3. Становление или выход на проектную мощность

4. Оптимальное функционирование

5. Смена собственников, частная и полная

7. Реорганизация, реформирование, реконструкция, слияние, поглощение

8. Банкротство (необязательный этап)

9. Ликвидация (необязательный этап). Ликвидация имущественного комплекса - это торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства.

10. Прекращение функционирование: естественное невосстановительное прекращение, физическое разрушение, сознательный снос.